Een huis kopen is een spannende stap. Misschien is het uw eerste woning of verhuist u juist naar iets groters. Hoe dan ook: naast de koopsom zijn er altijd extra kosten waar u als koper rekening mee moet houden. Veel starters en doorstromers onderschatten dit, waardoor het financiële plaatje ineens een stuk zwaarder kan uitvallen. In deze blog zetten we de belangrijkste kosten van een huis aankopen overzichtelijk voor u op een rij.
Kosten koper (k.k.)
Bij bestaande bouw komt vaak de term “kosten koper” voorbij. Kosten koper betekent dat de koper de bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, voor zijn rekening neemt. Bij nieuwbouwwoningen staat er meestal “vrij op naam” (v.o.n.), wat inhoudt dat deze kosten al in de prijs zijn opgenomen.
Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting. Dit is een percentage van de aankoopprijs dat rechtstreeks naar de Belastingdienst gaat. Voor een eigen woning geldt in 2026 een tarief van 2%. Starters tussen de 18 en 35 jaar kunnen onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling krijgen. Koopt u een tweede woning of een beleggingspand, dan betaalt u 8% overdrachtsbelasting. Een voorbeeld: stel, u koopt een woning van € 350.000 als hoofdverblijf. Dan bedraagt de overdrachtsbelasting € 7.000. Een flinke kostenpost dus.
Notariskosten
De notaris speelt een belangrijke rol bij de overdracht. Hij of zij stelt de leveringsakte en hypotheekakte op en zorgt dat alles wordt ingeschreven bij het Kadaster. De kosten hiervoor verschillen per regio en per notaris, maar reken gemiddeld op €1.000 tot €2.500. Het kan dus lonen om offertes van verschillende notarissen te vergelijken.
Hypotheekgerelateerde kosten
Om een hypotheek af te sluiten, maakt u extra kosten. Denk hierbij aan:
- Advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur, gemiddeld tussen de € 1.500 en € 3.000.
- Een taxatie van de woning, vaak tussen de € 500 en € 800.
- De eenmalige kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG), als u daar gebruik van maakt.
Deze kosten zijn vaak aftrekbaar bij de belasting, waardoor u een deel kunt terugkrijgen. Toch is het belangrijk om ze vooraf mee te nemen in uw begroting.
Makelaarskosten
Veel mensen schakelen een aankoopmakelaar in om te helpen bij het zoeken, bezichtigen en onderhandelen. Dit kost meestal een percentage van de aankoopprijs (rond de 1 à 2%), maar sommige makelaars werken met een vast bedrag. Voor een woning van € 350.000 kan dit dus variëren van € 3.500 tot € 7.000. Hoewel dit veel geld lijkt, kan een makelaar u vaak duizenden euro’s besparen door beter te onderhandelen.
Keuring en bouwkundige inspectie
Twijfel je over de staat van de woning? Dan kan een bouwkundige keuring verstandig zijn. Dit kost gemiddeld € 300 tot € 600, afhankelijk van de grootte van de woning. Het geeft u inzicht in mogelijke onderhoudskosten op korte en lange termijn. Bovendien kan een negatieve uitslag u helpen bij het heronderhandelen van de prijs.
Eventuele extra kosten
Naast de bovengenoemde posten zijn er nog enkele bijkomende kosten waar u rekening mee kunt houden. Denk bijvoorbeeld aan een overbruggingskrediet wanneer u uw oude woning nog niet hebt verkocht, of een bankgarantie die vaak 1% van de koopsom bedraagt. Ook rekent het Kadaster kosten voor de inschrijving van de aktes.
Het totale kostenplaatje
Alles bij elkaar opgeteld moet u rekenen op gemiddeld 5 tot 6% van de aankoopprijs aan bijkomende kosten. Koopt u een huis van € 350.000, dan liggen de extra kosten dus rond de € 17.500 tot € 21.000. Dit bedrag komt bovenop de koopsom en kan u tegenwoordig niet meer mee laten financieren. Het is dus belangrijk dat u dit budget beschikbaar hebt.
Tot slot
Gaat u een (eerste) huis kopen? Hou er dan rekening mee dat u voldoende geld gespaard heeft om de kosten voor de aankoop te kunnen betalen. Kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, hypotheekadvies en makelaarskosten zorgen ervoor dat de werkelijke prijs van een woning hoger ligt. Gemiddeld moet u rekening houden met 5 tot 6% extra kosten boven op de aankoopprijs. Tegenwoordig is het niet meer mogelijk om deze kosten te financieren in de hypotheek wat betekent dat u dit zelf moet ophoesten. Wel kunt u een deel van deze kosten weer terugkrijgen bij belastingaangifte.
Bent u op huizenjacht en komt steeds de term “kosten koper” langs, maar weet u niet wat het betekent? Dan bent u niet de enige. Voor veel (beginnende) huizenkopers roept de term kosten koper vragen op. Wat houdt het precies in? Wie betaalt deze kosten? En hoeveel moet u ongeveer rekenen? In deze blog leggen we Kosten Koper stap voor stap uit.
Wat zijn kosten koper?
Kosten koper, vaak afgekort als k.k. betekent simpel gezegd dat de koper de bijkomende kosten betaalt bij de aankoop van een woning. Dit zijn dus niet de kosten van het huis zelf, maar extra kosten die boven op de koopprijs komen. Denk hierbij aan de kosten voor de notaris en de belastingdienst.
Met kosten koper wordt dus bedoelt dat u als koper zelf de kosten draagt voor:
- De notariskosten voor de leveringsakte
- De kosten voor inschrijving in het kadaster
Belangrijk om te weten: deze kosten zitten niet inbegrepen in de vraagprijs van de woning. U moet hier dus apart rekening mee houden in uw budget.
Voor wie zijn de kosten koper?
Zoals de naam al verklapt, zijn de kosten koper altijd voor de koper van de woning. Dit is standaard in Nederland. Het komt maar zelden voor dat de verkoper deze kosten betaalt. In dat geval staat er vaak expliciet vermeld: “vrij op naam” (v.o.n.).
Kort samengevat:
Kosten koper ➔ kosten zijn voor de koper
Vrij op naam ➔ kosten zijn voor de verkoper
Bij nieuwbouwwoningen wordt meestal verkocht vrij op naam. Bij bestaande bouw is dit kosten koper.
Wanneer betaalt u kosten koper?
De kosten koper betaalt u op het moment dat u de woning officieel laat overschrijven bij de notaris. Dit gebeurt bij de eigendomsoverdracht: het moment waarop u daadwerkelijk eigenaar wordt van uw nieuwe huis.
Vaak zorgt de notaris ervoor dat alle kosten in één keer geregeld worden. De notaris stuurt u een factuur waarop niet alleen de kosten koper staan, maar bijvoorbeeld ook de notariskosten voor de hypotheekakte (als u een hypotheek afsluit).
Let op: deze kosten moet u zelf betalen uit eigen middelen. U kunt ze meestal niet meefinancieren in uw hypotheek.
Hoeveel procent bedraagt kosten koper?
De kosten koper bestaan uit een paar onderdelen, waarvan de grootste is: de overdrachtsbelasting. Sinds 2021 bedraagt deze belasting 2% van de koopsom als u de woning zelf gaat bewonen. Kopers tussen de 18 en 35 jaar hoeven bij de aankoop van eerste woning geen overdrachtsbelasting te betalen.
Daarnaast moet u rekening houden met:
- Borgtochtprovisie Nationale Hypotheekgarantie*
*In 2025 is de NHG-grens €450.000.
Als vuistregel kunt u aanhouden dat de totale kosten koper ongeveer 4% tot 6% van de aankoopprijs bedragen. Bij een huis van €300.000 gaat dit al gauw om een bedrag van €12.000 tot €18.000.
Mag u de kosten koper meefinancieren?
Nee de kosten koper mag u niet meefinancieren. Als huizenkoper kunt u een hypotheek afsluiten die maximaal 100% van de woningwaarde is. De kosten koper komen dus voor eigen rekening. Het is belangrijk dat u voldoende eigen geld hebt om dit te kunnen financieren.
Kosten koper fiscaal aftrekbaar
De kosten koper komen voor eigen rekening, wel kunt u een gedeelte hiervan aftrekken van uw belastbare inkomen. De kosten die u mag opgeven bij de belastingaangifte zijn:
- Kosten Nationale Hypotheek Garantie
Hierdoor kan het zijn dat u aan het eind van het jaar bij de belastingaangifte weer een gedeelte terugkrijgt.
Meer weten over kosten koper? Laat u goed adviseren!
De kosten koper kunnen snel oplopen naar enkele duizenden euro’s. Omdat de kosten koper voor eigen rekening zijn, is het belangrijk om u vooraf goed te laten informeren over de kosten koper. Wilt u meer weten over de kosten koper bij de aanschaf van een woning? Neem dan contact met ons op. Onze specialisten helpen u graag!
Gaat u een huis bezichtigen? Zorg dan dat u goed voorbereid bent, zodat u uw keuze niet alleen maar op emoties laat baseren, maar dat de woning ook voldoet aan alle wensen en u achteraf niet voor verassingen komt te staan. Met onze tips zorgen we ervoor dat u goed voorbereid bent.
Tip 1: Maak een wensenlijst
Waar moet jouw droomhuis aan voldoen? Zorg dat u vooraf een duidelijke wensenlijst maakt voordat u een huis gaat bezichtigen. Denk hierbij aan het type woning, het aantal slaapkamers, wel of geen tuin, welk gebied u zoekt en of het past binnen het budget. Hierdoor kunt u online al een selectie maken van huizen die voldoen aan uw wensenlijst. Neem uw wensenlijst ook altijd mee tijdens de bezichtigingen om te kijken of een huis bij de bezichtiging aan deze wensen voldoet.
Tip 2: Bekijk de woning zonder verkoopmakelaar
Voor het stellen van vragen is het fijn dat een verkoopmakelaar aanwezig is. Maar loop ook zonder verkoopmakelaar een ronde door het huis. Er zullen u andere dingen opvallen en u wordt dan niet beïnvloed door de verkoopmakelaar. Heeft u weinig ervaring in het bezichtigen van huizen en wilt u graag advies van een expert? Schakel dan een aankoopmakelaar in. Dit kan ook bij een tweede bezichtiging. De aankoopmakelaar is er voor uw belangen, kijkt kritisch met u mee en kan u goed adviseren.
Tip 3: Bekijk de staat van de woning
Wat voor woning gaat bezichtigen? Is het een nieuwbouwappartement of een jaren 30 woning? Het is belangrijk om vooraf goed de staat van de woning te bekijken. Zo komt u achteraf niet voor verrassingen te staan. Let daarbij op de staat van het hout- en schilderwerk en eventuele lekkages.
Tip 4: Beoordeel kritisch de staat van alle ruimtes
Het is belangrijk dat u kritisch de staat van alle ruimtes beoordeeld. Zijn alle ruimtes goed geïsoleerd en voorzien van dubbelglas of moet dit allemaal nog gebeuren? Kunnen de badkamer en keuken nog een aantal jaren mee of dienen ze vervangen te worden? Werken belangrijke apparatuur zoals een cv-ketel, vloerverwarming en warmtepomp nog naar behoren of dient dit op korte termijn vervangen te worden? Zo krijgt u een duidelijk beeld van wat u op korte termijn aan extra kosten kunt verwachten.
Tip 5: Verborgen gebreken en bouwkundige keuring
Veel gebreken ziet u met eigen ogen, maar er kunnen ook gebreken zijn die niet direct met het blote oog te zien zijn. Dit zijn verborgen gebreken. Vraag de verkoopmakelaar naar verborgen gebreken en vraag om de mogelijkheden voor een bouwkundige keuring. Zo komt u niet voor vervelende verrassingen te staan.
Tip 6: Stel vragen
Tijdens een bezichtiging komt veel op u af, u krijgt veel informatie maar u zit vast ook vol met vragen. Door de hectiek kan het voorkomen dat u ze vergeet allemaal te stellen. Het is daarom raadzaam om vooraf al een aantal vragen op te schrijven. Denk daarbij over vragen m.b.t. onderhoud, de buurt, reden van verkoop, wanneer de overdracht plaats kan vinden.
Tip 7: Verken de omgeving
Niet alleen de woning is belangrijk, ook de omgeving van de woning speelt een belangrijke rol. Loop daarom voor of na een bezichtiging een rondje in de omgeving. Ziet u uzelf hier wonen? Ervaar hoe de buurt is en noteer de plus- en minpunten.
Huis bezichtigen? Laat u goed adviseren!
Gaat u binnenkort een huis bezichtigen en kunt u daar wel wat hulp bij gebruiken? Onze ervaren medewerkers helpen u graag bij het bezichtigen en kopen van uw (eerste) huis. Neem dan gerust contact met ons op, wij helpen u graag!
Als huizenkoper komt u soms termen tegen waarvan u niet precies weet wat ze betekenen of welke impact ze kunnen hebben. Dit geldt ook voor de overwaarde van een huis. In de meeste gevallen weten mensen wel wat overwaarde inhoudt, maar niet precies wat de voorwaarden zijn. Daarom gaan we we dieper in op de betekenis en geven we u tips voor het nuttig gebruiken van de overwaarde van uw huis.
Wat is de overwaarde van een huis?
Wanneer de waarde van uw huis hoger is dan de hypotheek die erop rust, spreekt men van overwaarde. Overwaarde op uw huis ontstaat enerzijds door de stijging van de woningwaarde en anderzijds door de daling van de hypotheekschuld. De overwaarde van een huis kan op verschillende manieren bepaalt worden. Wanneer u het huis verkoopt, is de overwaarde het deel wat er overblijft na het aflossen van de nog openstaande hypotheek. Bent u niet van plan uw huis te verkopen, dan kunt u de overwaarde bepalen door naar de WOZ-waarde te kijken of het huis te laten taxeren door een taxateur. De overwaarde is het verschil tussen de waarde van uw huis en de nog openstaande hypotheekschuld.
Wat kunt u doen met de overwaarde van uw huis?
Wat overwaarde is, is voor veel mensen wel bekend, maar wat u met de overwaarde kunt doen, weet niet iedereen. Vaak wordt de overwaarde benut bij de aankoop van een nieuw huis. Maar u kunt dit bedrag ook inzetten voor andere doelen, zoals een verbouwing of het aflossen van schulden. Hieronder vind u de 5 meest voorkomende opties:
1. Overwaarde huis gebruiken voor aanschaf nieuw huis
Wanneer u van plan bent een nieuw huis te kopen, kunt u de overwaarde van uw oude huis hierbij gebruiken. Dit kan door bijvoorbeeld door:
2. Overwaarde huis gebruiken voor aanschaf van een tweede huis
Wanneer u een tweede (vakantie)huis wilt kopen, maar niet uw eigen huis wilt verkopen, kun u de overwaarde gebruiken om dit te financieren.
3. Overwaarde huis gebruiken voor verbouwing van uw huis
Wanneer u niet van plan bent te verhuizen, maar uw huidige huis wilt verbouwen of verduurzamen kan dit ook met de overwaarde van het huis. Of u nu kiest voor een uitbouw, verduurzamen of het levensloopbestendig maken van een huis, wanneer u zelf niet de financiële middelen hebt of wilt inzetten, kun u hier de overwaarde van het huis voor gebruiken.
4. Overwaarde huis gebruiken voor het aflossen van schulden
Het is ook mogelijk om met de overwaarde van uw huis schulden af te lossen. In veel gevallen kan dit ook nog eens heel voordelig zijn doordat kortlopende schulden vaak hogere rentes hebben dan een hypotheek. Afhankelijk van uw schuld, kan het aflossen van kortlopende schulden maandelijks enkele tientallen tot honderden euro’s besparen.
5. Overwaarde huis gebruiken voor hypotheek van uw kind
Met de overwaarde van uw huis kun u uw kind financieel ondersteunen bij de aanschaf van een huis. Dit kan door een bedrag te lenen middels een familiare lening (familiehypotheek) of te schenken.
Overwaarde van uw huis opnemen? Houd hier rekening mee
De hierboven genoemde voorbeelden komen het meest voor bij het gebruiken van de overwaarde van het huis. Bent u van plan om de overwaarde van uw huis op te nemen? Houd dan rekening met het volgende:
- Hogere maandelijkse hypotheeklasten
- Taxatiekosten voor waardebepaling
- Notariskosten voor het aanpassen van de hypotheekakte
- Advieskosten voor een hypotheekadviseur
- Afsluitkosten van de bank
- Eventuele extra belasting
- Minder hypotheekrenteaftrek
Wanneer u de overwaarde van uw huis opnemen wilt, moet eerst de waarde van het huis bepaald worden door een taxateur. Wanneer u de overwaarde op kunt nemen, betekent dit dat de hypotheeklasten omhooggaan. Belangrijk is dat uw inkomen hiervoor toereikend is. Vervolgens dient de hypotheekakte aangepast te worden door de notaris. Taxatiekosten en notariskosten bedragen zo’n €1500 tot €2000. Wanneer u vooraf advies inwint bij een hypotheekadviseur kun u hier ook nog een rekening van verwachten. Vanuit de bank krijg u te maken met afsluitkosten die in rekening gebracht worden. Kortom: houd goed rekening met deze kosten voordat u besluit de overwaarde van uw huis op te nemen.
Wanneer u de overwaarde van uw huis opneemt voor andere doeleinden dan een nieuw huis of verbouwing ervan, wordt dit gezien als vermogen en moet uw belasting gaan betalen over dit bedrag. Ook kunt u over dit gedeelte geen hypotheekrente meer aftrekken.
Overwaarde huis opnemen? Laat u goed adviseren!
Overweegt u om de overwaarde van uw huis op te nemen? Laat u goed adviseren door een financieel expert, zodat u precies weet waar u aan toe bent en niet voor verrassingen komt te staan. Vragen? Onze specialisten staan voor u klaar.
